El cierre registral no es otra cosa que una solución momentánea, transitoria y nunca definitiva que se adopta por el registrador de la propiedad para impedir el acceso de determinados documentos al Registro de la Propiedad.
Estos documentos son aquellos que son incompatibles con los propios asientos registrales: un ejemplo clarísimo se da si una compraventa que realiza el que ya no es titular registral porque vendió antes a otro la finca, y ese otro inscribió (pero cuando llega la segunda venta hecha por el segundo propietario se encuentra que hay un propietario nuevo, por lo que no puede inscribir, hay una incompatibilidad).
- Tracto sucesivo y cierre registral
El tracto sucesivo supone que tiene que existir siempre una cadena entre titulares en el Registro de la Propiedad.
Si en el Registro de la Propiedad la finca está inscrita a nombre de un titular diferente a quien hipoteca existirá una incompatibilidad y habrá que cerrarle el acceso a esa hipoteca porque no habrá ser otorgada por el titular.
Mediante el expediente de dominio se puede reanudar el tracto interrumpido. Es una solución provisional ya que no tiene eficacia de cosa juzgada, a lo mejor una solución es que quien ha visto su título rechazado vaya a juicio y consiga una sentencia en la que se le de la razón.
En este supuesto el titular es diferente a la persona que dispone el derecho.
El artículo 20 de la Ley Hipotecaria en su párrafo primero consagra el principio de tracto sucesivo. En el segundo se refiere al cierre registral.
El cierre registral es formal, meramente formal, no tiene una eficacia duradera, simplemente lo que pretende es no enturbiar lo que consta en el Registro de la Propiedad (el Registro empezaría a ser muy problemático si no existiera la posibilidad del cierre).
Siempre queda acudir a los Tribunales para abrir este registro.
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Apuntes de Derecho Civil recopilados por Javier García de Tiedra González, basados en las lecciones magistrales del catedrático de Derecho Civil (UCA) Luis Felipe Ragel Sánchez.
