En cuanto a los órganos de la comunidad, hay que aclarar que no siempre es obligatorio tener los órganos que vamos a enumerar (según el artículo 13.8 de la Ley, no se será obligatorio cuando el número de propietarios no exceda de cuatro, es decir, cuando son cuatro o menos los propietarios pueden administrar los elementos comunes conforme a las reglas del 387 del Código Civil).
Hay siempre dos órganos inexcusables: el Presidente, por un lado, y la Junta de Propietarios, por otro lado.
- Presidente de la comunidad
Sobre la figura del Presidente de la comunidad se han dicho muchas cosas y la Ley dice algo muy peligroso: el Presidente representará a la comunidad en juicio y fuera de él. Según esto el Presidente es el representante de la comunidad en todos los sitios, y esto no se da en la práctica: por un lado, es verdad que el Presidente, si se toma un acuerdo mayoritario, será éste el que otorgue poder el procurador, pero ¿significa esto que ningún otro comunero puede demandar en nombre de la comunidad? No significa esto, ya que la jurisprudencia también reconoce legitimación para actuar en nombre de la comunidad siempre que sea beneficioso para la comunidad y vincula a la comunidad si el resultado es positivo.
Imaginemos que seguimos la ley en sentido literal: si yo soy el acreedor de la comunidad y me deben un millón de euros demandaré únicamente al Presidente. Y esto no es así, ya que el Presidente no tiene personalidad jurídica. Aquí cada propietario responde de una parte de la deuda, y no el Presidente en su totalidad.
Esto está relacionado con las deudas de la comunidad, ya que el artículo 22 (que es una novedad de 1999, hasta ese año no existía este artículo, y existía una gran problemática ya que no se regulaban las deudas de la comunidad).
- La Junta de Propietarios
La Junta de Propietarios es el órgano soberano, que se reúne una vez al año (como mínimo). Esa reunión mínima, que puede haber más, se hace para aprobar las cuentas del año que ha acabado, para aprobar el presupuesto del año que sigue (esto en la Junta ordinaria).
Se plantea el problema de hasta qué punto llega el ámbito de actuación del Presidente y en qué momento nos metemos en las competencias de la Junta de Propietarios. La Ley no lo aclara (la Ley dice que el Presidente ejecutará los acuerdos de la Junta, de forma que parece que es la Junta quien tendrá la voz cantante, mientras que el Presidente es un mero ejecutor de lo que la Junta decide).
Los asuntos leves, la administración ordinaria, el día a día, será competencia del Presidente, que tiene legitimación para solucionar los problemas menores. Aunque habrá que actuar con lógica a la hora de diferenciar los problemas menores de los que no lo son.
El Presidente además de Presidente deberá ser un copropietario: se lo nombra con una duración anual aunque se podrá prorrogar (es decir, si nadie se preocupa por la reelección).
La elección del Presidente se hará normalmente por turno rotatorio, o bien por sorteo (o bien por sorteo pero de forma rotatoria, sin repeticiones). Se podrá uno excusar de ser Presidente, pero deberá hacerse de forma motivada, de forma razonable (se lo tendrá que decir al juez).
La Junta de Propietarios se tiene que reunir mínimo una vez al año, pero se podrá reunir más veces (cuando el Presidente lo considere o bien cuando la cuarta parte de los propietarios estime su convocatoria). El artículo 14 nos dice los asuntos para los que se tendrá que reunir.
+ ¿Quién puede acudir a la Junta de Propietarios?
Modificado en la reforma del 99, antes podían asistir los copropietarios que estaban al día en el pago de las cuotas. Hoy día podrán asistir los deudor con voz pero sin voto.
+ Votos y adopción de acuerdos
Esto está en la Ley, aunque es un asunto muy farragoso.
Vamos a ir de menos a más:
Asuntos que con un tercio de los propietarios se pueden aprobar (una minoría decide el asunto): instalación de servicios de telecomunicaciones (con matices), instalaciones de equipos o sistemas que tengan la finalidad de mejorar la eficiencia.
Asuntos aprobables por mayoría simple (mitad más uno de los propietarios): supresión de barreras arquitectónicas y ascensor.
Asuntos aprobables por tres quintas partes (60%, mayoría reforzada): servicios de portería, vigilancia, arrendamiento de servicios comunes, equipos o sistemas no reconocidos anteriormente relacionados con la eficiencia, etc.
Unanimidad: para aprobar o modificar estatutos y las reglas que se incluyan en el título constitutivo (por ejemplo, la descripción de los elementos comunes, que podrán dejar de serlo si se modifican estas reglas).
Dice la Ley que si no se oponen en el plazo de un mes se entiende que han votado negativamente, cuando simplemente han dejado de votar. Se distorsiona por tanto la realidad.
Puede pasar que, tras aprobarse una derrama, por ejemplo 200€ mensuales de derrama, y el propietario que lo era cuando se decidió ese asunto vende la casa y el que compra, que no tiene nada que ver con la derrama tiene que pagar la derrama, así como la cuota. Tendría que haber preguntado antes de comprar por la cuota ordinaria de comunidad así como las derramas pendientes de pago.
Hay otro asunto interesantes, porque en muchas comunidades se toman acuerdos prescindiendo de la Ley. A la hora de querer llevar a cabo por un copropietario un asunto ilegal mediante los votos correspondientes este podrá ser llevado posteriormente a los tribunales.
El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal nos dice que: “Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos: cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios; cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios; cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho”.
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Apuntes de Derecho Civil recopilados por Javier García de Tiedra González, basados en las lecciones magistrales del catedrático de Derecho Civil (UCA) Luis Felipe Ragel Sánchez.
