El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal establece las obligaciones de los copropietarios (copropietarios ya que nos referimos también a los elementos comunes).
- Respecto de las instalaciones y elementos comunes
La primera obligación es la de respetar las instalaciones y elementos comunes. Los elementos comunes son aquellos enumerados en el artículo 396 del Código Civil. Al ser común la fachada del edificio (su aspecto externo) ello explica que un dueño de un piso no pueda por su cuenta afectar a ese aspecto exterior, y por esto se toman normas por ejemplo a la hora de poner toldos (se procura que sean iguales).
Según la Ley, el que no respeta el edificio puede tener su sanción, pero por la vía judicial.
- Conservación del piso o local
La segunda es, aunque parezca una tontería, la obligación de conservar su piso en condiciones, y esto porque si éste se viene abajo perjudicará a toda la comunidad.
- Contribución a los gastos generales: pago de la cuota comunitaria
La tercera obligación es contribuir a los gastos generales: pagar la cuota de la comunidad.
Se paga según el coeficiente de cada piso (este porcentaje es lo que teóricamente se aplica para sufragar los gastos comunes). El porcentaje varía según ciertos elementos: normalmente se tiene en cuenta únicamente la superficie, pero según la Ley, la cuota no debe depender únicamente de la extensión, sino de la ubicación, por ejemplo. Esta cuota es normalmente de carácter mensual, debiéndose diferenciar entre la cuota y la derrama, que es para momentos puntuales.
La no utilización de un servicio no exime de la obligación de pagar (distinto es que el servicio se pueda individualizar, que unos para usarlo tengan por ejemplo una llave, y que los que dicen que no lo van a usar no tengan dicha llave). En la propia Constitución del régimen a los locales de la parte baja y no un acceso a los elementos comunes en el propio título constitutivo se les exime de ciertos pagos.
La Ley dice que cuando se venda un piso o local se hará constar en la escritura que se está al corriente en los pagos a la comunidad, o que se deben ciertas cantidades (tanto una cosa como la otra). Además, leyendo la Ley parece que no basta, lo suyo es que esa manifestación que hace el que vende venga acompañada de una certificación de la comunidad (el administrador).
Si no se comunica nada a la comunidad y se vende el piso (cuando no se hace escritura pública) entonces puede ocurrir que se venda el piso sin comunicación y se sancionará al vendedor haciéndole responsable también de las cuotas que se vayan generando. De manera que conviene decírselo a la comunidad (si se calla sigue siendo deudor).
- Contribución a la dotación del fondo de reserva
La cuarta obligación es contribuir a la dotación del fondo de reserva (esta fue una novedad de la reforma de 1999 de la Ley de Propiedad Horizontal, antes de no existía).
El fondo de reserva es una cifra que normalmente va a ser un depósito bancario (por motivos de transparencia es lo recomendable).
Su cantidad es como mínimo del 5% del último presupuesto ordinario anual de la comunidad (podrá ser superior, pero nunca inferior).
El fondo de reserva está para obras de conservación, reparación y rehabilitación del edificio. Sorpresas desagradables, en otras palabras.
Curiosamente, en los complejos inmobiliarios privados no existe obligación de crear un fondo de reserva.
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Apuntes de Derecho Civil recopilados por Javier García de Tiedra González, basados en las lecciones magistrales del catedrático de Derecho Civil (UCA) Luis Felipe Ragel Sánchez.
