Si hiciéramos un gráfico con los tipos de comunidad que hay, podríamos decir que hay varios tipos diferentes de comunidad: una de ellas es la propiedad horizontal (los ascensores, las azoteas, de los pisos) pero no es la comunidad del 392 del Código Civil, sino que es una comunidad especial sujeta a su propia normativa, a la que le podrán aplicar subsidiariamente las normas que vamos a ver. La regulación de la propiedad horizontal es mucho más detallada, y es raro tener que acudir al Código Civil.
- Regulación de la comunidad de tipo romano: artículos 392 y siguientes del Código Civil
Los artículos 392 y siguientes del Código Civil se refieren a la comunidad de tipo romano, también llamada de otras maneras como: comunidad ordinaria, comunidad por cuotas. Estaríamos refiriéndonos a la misma figura.
- ¿Qué ventaja tiene la comunidad por cuotas?
La ventaja que tiene esta comunidad es que nos referimos a la regulada en el Código Civil que tiene unas características muy concretas: cada comunero tiene una cuota sobre el total, pero esa cuota es además disponible, es decir el comunero puede traficar, negociar con su cuota, puede venderla, puede donarla, puede hipotecarla (o quedarse con su cuota).
- Comunidad de tipo germánico frente a la de tipo romano
En la comunidad de tipo germánico todos son propietarios de todo pero no tienen una cuota disponible, a lo mejor le corresponde a uno la mitad, a otro la tercera parte y a otro una sexta parte, pero tengan la cuota que tengan no es disponible [ya que tiene la comunidad germánica una vocación de duración que no tiene la comunidad romana (se piensa que hay un interés común a todos que va a impedir que cualquiera salga, sucediendo sólo en casos muy concretos y tasados)]. Por ejemplo, el régimen de gananciales, la sociedad de gananciales, la que tienen los cónyuges que no dicen que quieren un régimen distinto es una comunidad de tipo germánico (esa masa ganancial está dedicada al sostenimiento de la familia, y la familia se supone que es algo perdurable, por eso la ley permite sólo en casos concretos la disolución de la sociedad de gananciales).
De manera que la comunidad romana se diferencia de la germánica en que en la comunidad romana hay cuotas disponibles, mientras que en la comunidad germánica hay cuotas pero es indiferente que existan ya que no puedes disponer de ellas.
Y en segundo lugar se diferencian en que la comunidad de tipo romano es fácilmente extinguible (el artículo 400 nos dice que “ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común) mientras que la comunidad germánica sólo se extingue en supuestos muy concretos recogidos en la ley.
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Apuntes de Derecho Civil recopilados por Javier García de Tiedra González, basados en las lecciones magistrales del catedrático de Derecho Civil (UCA) Luis Felipe Ragel Sánchez.
