El legislador ha decidido regular los complejos inmobiliarios privados en la Ley de Propiedad Horizontal en una decisión desacertada. Al haberse hecho una Ley dedicada a los complejos inmobiliarios privados los habríamos diferenciado de las propiedades horizontales, mientras que así quedan como propiedades horizontales especiales, y no lo son.
Vamos a ir analizando el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal.
- Apartado 1º del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal
En el apartado 1º vemos que hay una parte de los complejos inmobiliarios privados que no cumplen sus requisitos y por tanto están fuera de la Ley de Propiedad Horizontal.
Para que estemos ante complejos inmobiliarios privados a los que se les aplique la Ley de Propiedad Horizontal deberán cumplir los siguientes requisitos:
+ Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales (pluralidad objetiva).
+ Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios (unas pistas de pádel por ejemplo, o las piscinas), viales (por viales nos referimos a caminos), instalaciones o servicios (que debería haberse diferenciado de la copropiedad, dándose pie a que se reconozca como tal a un complejo inmobiliario privado por el mero hecho de la existencia de un servicio, como puede ser la existencia de un jardinero).
- Apartado 2º del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal
La letra a) dice que los complejos privados inmobiliarios se pueden someter a la Ley de propiedad horizontal en todo, aunque no se convierten en propiedad horizontal. Por ejemplo, cuando se crea el complejo inmobiliario privado se puede establecer en su artículo 1, aplicándosele la Ley de Propiedad Horizontal.
Pero cabe una fórmula diferente que ofrece el artículo 24 como una fórmula específica en su letra b): constituirse en una agrupación de comunidad de propietarios. Para integrarse en el complejo inmobiliario los bloques, las subcomunidades no precisarán de acuerdo unánime.
- Apartado 3º del artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal
“La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:
La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los Presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad .
La adopción de acuerdos para los que la Ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación
Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva”.
Resulta que de las dos posibilidades que daba el apartado anterior (someterse el 100% a la Ley de Propiedad Horizontal o no) vemos que en el segundo supuesto también se le aplica esta ley, aunque subsidiariamente.
Además nos encontramos en el apartado 3º el siguiente párrafo:
“La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades”.
Obviamente la Junta de Presidentes sólo podrá decidir sobre los elementos comunes del complejo, pero no sobre los elementos comunes de una comunidad integrante ya que corresponde a ésta y no al complejo. Como en el título constitutivo se establecerán los elementos comunes del complejo sobre ellos podrán recaer los acuerdos de estos presidentes.
- Apartado 4º del artículo 24 LPH
Dice el apartado 4º que:
“A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior”.
Se aplicará subsidiariamente la Ley de Propiedad Horizontal, por tanto.
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Apuntes de Derecho Civil recopilados por Javier García de Tiedra González, basados en las lecciones magistrales del catedrático de Derecho Civil (UCA) Luis Felipe Ragel Sánchez.
