Estas fincas no son inmutables y, así, podemos distinguir entre modificaciones físicas y modificaciones formales.
- Modificaciones físicas en la finca
Habrá supuesto que la descripción que figure en el Registro de la finca no coincida con la realidad extraregistral, bien porque inicialmente partimos de datos inexactos, o bien estos datos han sido conocidos con posterioridad a la inscripción. Entre estas modificaciones físicas caben varios supuestos:
+ Modificación en relación a la consistencia y linderos
Tiene lugar cuando el notario al autorizar el negocio jurídico relativo a la finca inmatriculada, esto es, el notario al autorizar el negocio jurídico se apoya en lo aportado por las partes. En cuanto exista alguna diferencia en relación a los linderos se habrá de establecer los nuevos linderos, los cuales se harán constar en el Registro una vez se practique la correspondiente inscripción.
+ Modificación de superficie o extensión en la finca
A veces, en el Registro aparece inscrita una finca que no establezca la superficie o recta. Este problema no perjudica a terceros adquirentes. No obstante, la legislación hipotecaria establece la posibilidad de corregir la superficie que consta en el Registro siempre que lo consientan los colindantes y, en todo caso, se permite que se pueda incrementar la superficie en una quinta parte sin necesidad de la autorización de los colindantes. En el supuesto que la extensión sea superior será necesario habrá que recurrir a un expediente de cabida con cita de todos los colindantes y los trámites al efecto previsto.
+ Modificación de obra nueva
Tiene lugar cuando se construye sobre la finca que antes era un solar un edificio y, en este caso, no habría concordancia entre la realidad registral y la realidad extraregistral. Hay que tener en cuenta que por "obra nueva" se entiende no sólo la edificación sino cualquier obra que transforme las circunstancias materiales de la finca descrita en el Registro.
- Modificaciones formales de la finca
Estas modificaciones formales no tienen trascendencia sobre la realidad extraregistral, sino que tiene lugar cuando un propietario que tenga varias fincas registrales (formales) haga algún tipo de modificación en relación a las mismas. Entre los supuestos de modificaciones formales tenemos:
+ Agrupación de fincas
Tiene lugar cuando varias fincas registrales que pertenecen a un mismo dueño se agrupan formando una sola finca (finca nueva) y se cierran, pues, los folios restantes.
+ Agregación
La agregación tiene lugar cuando una finca recibe a otra cuya hoja registral se cierra. Esta nueva –la que se recibe- no puede tener una superficie superior a una quinta parte de la finca que la recibe.
+ Segregación
La segregación supone la separación de una finca de una parte o varias de ellas. Estas partes nuevas constituyen en el Registro una/s finca/s nueva o un número nuevo, quedándose con el número antiguo lo que queda de la finca matriz.
+ División de la finca
La división supone el nacimiento de dos o más fincas registrales sobre la base de otra cuya hoja registral se cierra. A estas fincas divididas se le asigna un número independiente en el Registro.
