La copropiedad, o comunidad de bienes, es un tipo de Derecho real que se presenta cuando una pluralidad de sujetos (o condueños) son los titulares de los derechos. Estos van a tener facultades sobre la cuota y sobre la cosa común.
- Facultades de los condueños sobre su cuota
Estas facultades de los condueños sobre su cuota vienen recogidas en el 399 CC, a saber: “Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales”. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad.
Este artículo 399, pues, establece como criterios:
+ Que cada comunero dispone de forma casi plena sobre su cuota.
+ Que el comunero puede realizar actos de disposición, si bien se puede establecer unos pactos restrictivos en cuando a la permanencia de la comunidad. Estos pactos restrictivos no tienen carácter real, sino que tienen carácter obligacional. Ahora bien, puede darse el caso de que no exista pacto de permanencia y por tanto, uno de los comuneros decida enajenar su parte a un tercero. La solución a este supuesto hay que buscarla en el 1522 CC que establece el derecho de retracto de comunero. Este 1522 viene decir que en los supuestos de que una cuota o parte se venda a un tercero, los restantes tendrán derecho a adquirir esa parte en las mismas condiciones que lo hubiera hecho ese tercero.
+ Hay que señalar que es frecuente que un comunero no disponga de su cuota, sino que disponga de la totalidad de la cosa sin que se halle legitimado para ello. Sobre este supuesto existen dos corrientes jurisprudenciales. Hay, por un lado, un sector jurisprudencial que declara que esta venta o enajenación es nula. Sin embargo, creemos que no es ésta la solución más ajustada a derecho porque lógicamente se está perjudicando al futuro comprador que pudiera obrar de buena fe creyéndose al vendedor autorizado para la venta. Ante estos supuestos la doctrina se inclina por aplicar los artículos que regulan la compraventa de cosa ajena recogido en el 1460 y 1479 CC donde se dicen, respectivamente: “si al tiempo de celebrarse la venta se hubiese perdido en su totalidad la cosa objeto de la misma, quedará sin efecto el contrato. Pero si se hubiese perdido sólo en parte, el comprador podrá optar entre desistir del contrato o reclamar la parte existente, abonando su precio en proporción al total convenido (art. 1460)”; y, también: “si el comprador perdiere, por efecto de la evicción, una parte de la cosa vendida de tal importancia con relación al todo que sin dicha parte no la hubiera comprado, podrá exigir la rescisión del contrato; pero con la obligación de devolver la cosa sin más gravámenes que los que tuviese al adquirirla (art. 1479)”. Por tanto, habremos de tratar de buscar una solución equidistante al caso.
- Facultades de los condueños sobre la cosa común
En cuanto a las facultades de los condueños o comuneros sobre la cosa común:
+ El uso de la cosa. Esta facultad viene establecida en el artículo 394. El artículo 394 nos dice que "cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho". Este artículo nos viene a señalar que la facultad de uso es una facultad individual de cada comunero con independencia a la cuota que tenga. Únicamente hay una restricción establecida en el propio art. 394 cuando dice que habrá de ser utilizada la cosa según su destino que será bien el que se derive de su propia naturaleza o el que se haya designado por los comuneros en caso de ser voluntaria o a voluntad del testador si fuere incidental.
+ El uso no puede perjudicar a la comunidad debiendo de añadir que en el supuesto de que todos quieran utilizarla habrá de hacerlo de forma fraccionada.
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